Devenir négociateur immobilier,
en portage salarial.

Il faut bien distinguer l’agent immobilier titulaire de la carte de transaction du négociateur immobilier.

Le négociateur immobilier est mandaté par l’agent immobilier ! Il intervient pour le compte de l’agent immobilier et en son nom !

Le statut légal du négociateur immobilier indépendant est « agent commercial ” ! Que vous soyez négociateur, conseiller, consultant immobilier,  la dénomination légale  et le métier sont les mêmes.

Le négociateur à un rôle d’intermédiaire entre vendeur de biens immobilier ( maisons, appartement, terrains, immeubles) et acquéreur !

Bien que représentant une enseigne et bénéficiant des outils mis à sa disposition, Le négociateur immobilier travaille de manière indépendante. Activité attirant tant les femmes que les hommes, l’organisation du travail et de l’activité est libre !!  Il n’existe pas de lien de subordination avec l’agence avec laquelle vous aurez choisi de travailler.

1 français sur 4 est tenté par une activité indépendante. Les changement de société et de rapport au travail observés ces dernier mois tendent à confirmer cette tendance !

Le métier de négociateur immobilier indépendant attire de plus en plus de personnes soucieuses d’allier vie personnelle et professionnelle !

Le négociateur représente l’agent immobilier détenteur de la carte professionnelle. Pour autant il n’existe pas de lien de subordination entre les deux entités.

Les négociateurs indépendants travaillant avec et pour le compte d’agence immobilière ont le statut d’agent commercial, ainsi ils relèvent du statut d’agent commercial. ils s sont soumis aux dispositions des articles L. 134-1 à L. 134-17 du Code de commerce, mais sont également soumis à la loi Hoguet qui règlementent les professions immobilières.

Pour exercer votre activité de négociateur immobillier, vous devez détenir une “délégation d’habilitation”  demandée par l’agent immobilier auprès de la CCI dont il dépend. Celle-ci vous permet d’exercer légalement votre métier. Il n’est pas possible de travailler sans cet élément.

Une lettre de mission ou un contrat doit être signé entre l’agent immobilier et vous-même. Elle détermine vos relations, les prestations que vous réalisez (vente ou location par exemple), les outils mis à votre disposition ainsi que le % de commissions qui sera dû lors de la réalisation des prestations. Prenez note qu’il n’existe pas de règles définissant le montant des rétrocessions de commissions.

Lorsque l’on se lance dans le métier de négociateur il est important d’avoir conscience que les premières ventes interviennent généralement au bout 6 mois d’activité.

Le réseau de recommandation se constitue peu à peu et on considère qu’il faut une année d’activité pleine pour commencer à percevoir régulièrement des commissions et donc pouvoir en vivre. Il convient d’anticiper ces délais et de posséder une trésorerie disponible pour tenir le cap de cette première année cruciale.

Beaucoup de négociateur arrêtent en cours de route parce qu’ils n’ont pas anticipé suffisamment. Ayez en tête que vous aurez des frais inhérents à votre activité : frais de déplacement, pack d’abonnement, publication des annonces, investissement sur un appareil photo de bonne qualité par exemple… Mais aussi également maintenir votre niveau de vie quotidienne.

L’appellation juridique appropriée est « agent commercial mandataire en immobilier »! Vous pouvez aussi bien travailler pour une agence physique ou un réseau.  Vous serez indépendant juridiquement, il n y a aucun lien de subordination entre le porteur de la carte professionnelle et vous.

Vous travaillez avec une délégation de carte professionnelle de l’agence ou du réseau (mandant) , qui vous permet d’agir pour le compte de l’agent immobilier en qualité de mandataire.

L’activité immobilière est réglementée par la loi Hoguet, les contrats entre négociateurs indépendants et agent immobilier, sont intuitu personae, c’est-à-dire qu’il concerne uniquement une personne physique. Ainsi la création d’une société type SASU ou SARL est interdit.

Vous aurez à choisir entre deux statuts social et juridique :  négociateur agent commercial mandataire en immobilier  ou négociateur Indépendant en portage salarial

Deux statuts indépendants s’offrent à vous en termes de régime social et fiscal : la micro-entreprise ou l’entreprise individuelle EIRL.

Que vous optiez pour le régime de la micro-entreprise ou de l’Entreprise Individuelle, les formalités légales de déclaration d’activités sont identiques ;

Dans les deux cas, vous devez impérativement :

• Faire une demande d’immatriculation au Registre spécial des agent commerciaux (RSAC) auprès du greffe du tribunal de commerce de son lieu de résidence. Ainsi un numéro d’immatriculation vous sera attribué et devra apparaitre sur l’ensemble des communications faites en votre nom
• Fournir un extrait de votre casier judiciaire (uniquement si vous n’êtes pas de nationalité française)
• Justifier d’une garantie en Responsabilité Civile Professionnelle spécifique à l’activité de négociateur immobilier
• Joindre l’attestation d’habilitation faire par l’agent immobilier

LA MICRO-ENTREPRISE (anciennement auto entrepreneur) est la solution la plus simple pour commencer :

• Les formalités administratives sont simplifiées : 
• L’inscription est rapide, via le Centre de formalité des entreprises.
• Les cotisations sociales sont forfaitaires : 22% du Chiffre d’affaires réalisés. Une exonération partielle des charges est possible si vous bénéficiez de l’ACRE – https://www.urssaf.fr/portail/home/actualites/toute-lactualite-independant/exoneration-acre.html
• Le Chiffre d’Affaires est déclaré mensuellement ou trimestriellement, plafonné à 72 500€ HT/ an.
• La comptabilité est simplifiée, pas de bilan comptable à réaliser.
• L”exonération de TVA :  La facturation est hors taxe dans la limité de 36 500 € de Chiffre d’Affaires. Il n’est pas possible de récupérer la TVA sur les factures de dépenses liées à son activité. Si le plafond est atteint 2 années consécutives, alors le micro-entrepreneur sera assujetti à la TVA. Il sera nécessaire de faire une déclaration auprès des services des impôts pour obtenir un n° de TVA intracommunautaire. – définis par l’article 293B du Code Général des Impôts 
• Affiliation à la sécurité sociale des indépendants – anciennement RSI

La catégorie de revenus du négociateur immobilier indépendant est BNC -Bénéfice non commerciaux! C’est une activité de prestation de services!

LE VERSEMENT LIBÉRATOIRE DE L’IMPÔT : vous pouvez opter pour cette modalité d’imposition. elle est forfaitaire et  prélevée en même temps que vos cotisation sociales. Elle représente 2,2% de votre chiffre d’affaires, ce qui porte les cotisations totales à 24,2% de votre CA

LE PRÉLÈVEMENT À LA SOURCE permet d’être imposé sur 66% du Chiffre d’Affaires réalisé. Un abattement forfaitaire de 34% est appliqué par l’administration fiscale, pour compenser les potentiels frais professionnels liés à votre activité. Votre revenu ainsi calculé est intégré aux revenus de votre foyer fiscal et vous serez alors taxé en fonction du taux d’imposition de votre foyer.

CFE, la cotisation foncière des entreprises a remplacé la taxe professionnelle en 2010. Les micro entrepreneurs doivent s’acquitter de cette taxe locale depuis 2014, elle varie de 200€ à plus de 3000€ !

Même si il présente une rapidité de mise en œuvre et un fonctionnement allégé, le statut de micro-entreprise présente des inconvénients non négligeables :

• Pas de cotisation donnant droit au chômage en cas d ‘arrêt de la activité
• La protection sociale est celle des travailleurs indépendants. Il est recommandé de souscrire une assurance santé et prévoyance personnelle en cas de maladie ou accident, le régime des indépendants est minime en cas d’arrêt de l’activité pour des raisons de santé !
• Le même constat est à faire pour les cotisations retraite ! les validations de trimestre est particulier !
• Les charges professionnelles ne sont pas déductibles du chiffre d’affaires et la TVA n’est pas récupérable sur vos achats.
• Le Chiffre d’affaires est plafonné.
• Ce régime peut entrainer une précarité non négligeable, l’activité immobilière est cyclique, la facturation des commissions aussi !

Le régime s’applique dès lors que le plafond de 72 600 € est atteint en micro entreprise,!

Les formalités et obligations sont plus contraignantes et plus complexes :

• Il n’y a pas de plafonnement du Chiffre d’Affaires.
• Un compte bancaire professionnel doit être ouvert au nom de l’EIRL.
• La tenue d’une comptabilité par un expert comptable est obligatoire.
• Votre facturation est soumise à TVA, qui devient récupérable sur vos achats
• Les frais et charges de fonctionnement sont déductibles.

Le portage salarial est le statut idéal pour les négociateurs immobilier qui souhaite se lancer !
Plus sécurisant que le statut d’agent commercial en micro-entreprise ou EIRL, sur bien des aspects, le portage salarial permet de se consacrer pleinement à son activité sans le souci de la gestion administrative !

Trois acteurs interviennent pour la mise en place du portage salarial : l’agence immobilière ou le réseau, le Mandataire immobilier et la société de Portage salarial. C’est une relation tripartite !

1^er étape : Immoportage signe avec le négociateur une convention de portage, qui fixe les conditions de notre collaboration, notamment les frais de gestion et ce qui les composent. Il n y a aucun engagement de chiffre d’affaires minimum ou de nombre de transactions à réaliser !

2eme étape : Le négociateur immobilier signe une lettre de mission ou un contrat de prestation avec l’agence immobilière ou le réseau, (client du négociateur). C’est la formalisation des missions qui seront réalisées par le négociateur, la nature et les limites de la prestation, lieu d’intervention, modalités de paiement de commission, les outils mis à disposition etc…. Le choix du statut de porté salarié pour le négociateur doit être spécifié.

Immoportage met à la disposition des agences et réseau, un modèle de lettre de mission

3eme étape : Le bon de commande ou contrat commercial de prestation de portage salarial : c’est la formalisation de l’engagement tripartite entre vous négociateur, l’agence immobilière ou le réseau (le client du négociateur) et Immoportage. Ce contrat reprend le type et les modalités de mission, le barème de commission qui sert de base à la facturation.

4eme étape : Le contrat de travail est mis en place par la société de portage dès la première facturation. CDD ou CDI, toutes les déclarations et modalités administratives sont gérées par la société de portage et sécurisent votre statut. Les commissions facturées sont transformées en salaire !