Statuts juridiques du conseiller immobilier indépendant !
Choisir le meilleur statut juridique
Micro-entreprise, Entreprise Individuelle (EIRL), portage salarial immobilier… Il est bien souvent difficile d’y voir clair et de choisir le meilleur statut pour sa future activité d’indépendant.
Immoportage fait le point sur la question en comparant pour vous chaque statut et en vous présentant la synthèse dans un tableau comparatif des statuts juridiques.
Le bon choix c'est avant tout le vôtre !
Il n’y a pas un statut idéal pour les indépendants :
c’est à vous de choisir celui qui va être le plus adapté en fonction de votre projet, de votre situation patrimoniale et des besoins de votre future activité !
La Micro-Entreprise (ME)
1. Fonctionnement obligations et plafonds financiers de la ME
LA MICRO-ENTREPRISE (anciennement auto entrepreneur) est la solution la plus simple pour commencer :
- Les formalités administratives sont simplifiées : l’inscription est rapide, via le Centre de formalité des entreprises.
- Les cotisations sociales sont forfaitaires : 22% du Chiffre d’affaires réalisés. Une exonération partielle des charges est possible si vous bénéficiez de l’ACRE.
- Le Chiffre d’Affaires est déclaré mensuellement ou trimestriellement, plafonné à 77 700€ HT/ an.
- La comptabilité est simplifiée, pas de bilan comptable à réaliser.
- L’exonération de TVA : La facturation est hors taxe dans la limite de 36 500 € de Chiffre d’Affaires. Il n’est pas possible de récupérer la TVA sur les factures de dépenses liées à son activité. Il sera nécessaire de faire une déclaration auprès des services des impôts pour obtenir un n° de TVA intracommunautaire – définis par l’article 293B du Code Général des Impôts.
- Affiliation à la sécurité sociale des indépendants – anciennement RSI.
2. L’imposition du micro-entrepreneur
La catégorie de revenus du négociateur immobilier indépendant est BNC -Bénéfice non commerciaux. C’est une activité de prestation de services!
LE VERSEMENT LIBÉRATOIRE DE L’IMPÔT : vous pouvez opter pour cette modalité d’imposition. Elle est forfaitaire et prélevée en même temps que vos cotisation sociales. Elle représente 2,2% de votre chiffre d’affaires, ce qui porte les cotisations totales à 24,2% de votre CA.
LE PRÉLÈVEMENT À LA SOURCE permet d’être imposé sur 66% du Chiffre d’Affaires réalisé. Un abattement forfaitaire de 34% est appliqué par l’administration fiscale, pour compenser les potentiels frais professionnels liés à votre activité. Votre revenu ainsi calculé est intégré aux revenus de votre foyer fiscal et vous serez alors taxé en fonction du taux d’imposition de votre foyer.
CFE, la cotisation foncière des entreprises a remplacé la taxe professionnelle en 2010. Les micro entrepreneurs doivent s’acquitter de cette taxe locale depuis 2014, elle varie de 200€ à plus de 3000€ !
3. Les inconvénients du statut de micro-entrepreneur
Même s’il présente une rapidité de mise en œuvre et un fonctionnement allégé, le statut de micro-entreprise présente des inconvénients non négligeables :
- Pas de cotisation donnant droit au chômage en cas d‘arrêt de la activité.
- La protection sociale est celle des travailleurs indépendants. Il est recommandé de souscrire une assurance santé et prévoyance personnelle en cas de maladie ou accident, le régime des indépendants est minime en cas d’arrêt de l’activité pour des raisons de santé.
- Le même constat est à faire pour les cotisations retraite ! La validation de trimestre est particulière.
- Les charges professionnelles ne sont pas déductibles du chiffre d’affaires et la TVA n’est pas récupérable sur vos achats.
- Le Chiffre d’affaires est plafonné.
- Ce régime peut entrainer une précarité non négligeable, l’activité immobilière est cyclique, la facturation des commissions aussi !
L’EIRL (Entrepreneur Individuel à Responsabilité Limitée)
1- Fonctionnement, création et obligations de l'EIRL
Le régime s’applique dès lors que le plafond de 77 700 € est atteint en micro-entreprise !
Les formalités et obligations sont plus contraignantes et plus complexes :
- Il n’y a pas de plafonnement du Chiffre d’Affaires.
- Un compte bancaire professionnel doit être ouvert au nom de l’EIRL.
- La tenue d’une comptabilité par un expert comptable est obligatoire.
- Votre facturation est soumise à TVA, qui devient récupérable sur vos achats.
- Les frais et charges de fonctionnement sont déductibles.
2. La fiscalité de l’EIRL
Si vous choisissez l’EIRL, vous devez choisir votre régime fiscal. Le résultat financier de l’activité (la rémunération) peut être déclaré à l’impôt sur le revenu (IR) ou à l’impôt sur les sociétés (IS).
Si l’option IR est retenue, les bénéfices représentent la rémunération et c’est l’entrepreneur qui est imposé personnellement.
Si l’option IS est retenue, les bénéfices sont imposés au nom de l’EIRL :
- 15% jusqu’à 38 120€ de bénéfice sur une année
- Au delà au taux normal de l’impôt sur les sociétés
Cette option est complexe et contraignante ! Elle est à envisager lorsque le CA est important ! Les conseils d’un expert comptable sont nécessaires.
3. La Protection sociale de l'EIRL
La protection sociale est celle des Travailleurs Non Salariés (TNS) tout comme pour la micro-entreprise :
- Les cotisations sont plus importantes, environ 45% et n’apportent pas pour autant une meilleure protection. Elles sont calculées en fonction du revenu professionnel non salarié et de l’option fiscale choisie (IR ou IS).
- Il est recommandé de souscrire des indemnités journalières ainsi qu’une mutuelle en cas de maladie ou accident, le régime des indépendants est minime en cas d’arrêt de l’activité pour des raisons de santé !
- Il n y a pas de cotisation au chômage et donc pas de droits en cas d’arrêt de l’activité.
Le portage salarial
Négociateur immobilier chez immoportage: les avantages
Le portage salarial est le statut idéal pour l’indépendant négociateur immobilier qui souhaite se lancer !
Plus sécurisant que le statut d’agent commercial en micro-entreprise ou EIRL, sur bien des aspects, le portage salarial permet de se consacrer pleinement à son activité sans le souci de la gestion administrative !
La protection sociale est totale, tel un salarié classique ! C’est alors le régime de la sécurité sociale des salariés qui s’applique, en effet, le négociateur immobilier en portage salarial bénéficie d’un contrat CDD ou CDI.
Le portage salarial immobilier : une relation tripartite !
3 acteurs participent à la mise en place du portage salarial :
- l’agence immobilière ou le réseau,
- le mandataire immobilier,
- et la société de portage salarial.
La mise en place du contrat de portage salarial
Immoportage signe avec le négociateur une convention de portage, qui fixe les conditions de notre collaboration, notamment les frais de gestion et ce qui les composent.
Tranquillisez-vous, il n y a aucun engagement de chiffre d’affaires minimum ou de nombre de transactions à réaliser !
1ÈRE ÉTAPE
Immoportage signe avec le négociateur une convention de portage, qui fixe les conditions de notre collaboration, notamment les frais de gestion et ce qui les composent.
Tranquillisez-vous, il n y a aucun engagement de chiffre d’affaires minimum ou de nombre de transactions à réaliser !
2ÈME ÉTAPE
Le négociateur immobilier signe une lettre de mission ou un contrat de prestation avec l’agence immobilière ou le réseau (client du négociateur).
C’est la formalisation des missions qui seront réalisées par le négociateur, la nature et les limites de la prestation, lieu d’intervention, modalités de paiement de commission, les outils mis à disposition etc….
Le choix du statut de porté salarié pour le négociateur doit être spécifié.
Bonne nouvelle : Immoportage met à la disposition des agences et réseau, un modèle de lettre de mission
3ÈME ÉTAPE
Le bon de commande ou contrat commercial de prestation de portage salarial : c’est la formalisation de l’engagement tripartite entre vous négociateur, l’agence immobilière ou le réseau (le client du négociateur) et Immoportage.
Ce contrat reprend le type et les modalités de mission, le barème de commission qui sert de base à la facturation.
4ÈME ÉTAPE
Le contrat de travail est mis en place par la société de portage dès la première facturation.
CDD ou CDI, toutes les déclarations et modalités administratives sont gérées par la société de portage et sécurisent votre statut.
Les commissions facturées sont transformées en salaire ! Vos 1ers frais peuvent être également être remboursés !
Découvrez votre salaire en portage salarial avec notre simulateur !
Les AVANTAGES du portage salarial pour les conseillers immobiliers
Ce statut simple permet de se défaire de la charge administrative pour se consacrer pleinement au développement de son activité
Les avantages sont nombreux :
- Un contrat de travail en CDD ou CDI, selon les objectifs de chacun,
- Les commissions facturées sont transformées en salaire,
- Un salaire mensuel versé en fonction du chiffre d’affaires réalisé assorti d’une Garantie de salaire,
- Aucune gestion administrative, sociale ou fiscale ! Vous vous consacrez totalement à votre activité ! La facturation de vos honoraires et le suivi des règlement sont réalisés par l’entreprise de Portage,
- Une protection sociale maximale : affiliation à la sécurité sociale et caisse de retraite des salariés,
- Des droits au chômage et perception de l’ARE en fin de contrat. Le statut salarié fait que vous êtes un salarié comme les autres et vous bénéficiez de l’ouverture de droits au chômage,
- La prise en charge des frais d’activité (indemnités kilométriques, pack et publication d’annonces, téléphone, matériels et abonnements professionnels…),
- La garantie civile professionnelle sans coût supplémentaire,
- Les formations spécifiques au secteur de l’immobilier, respectant l’obligation de la Loi ALUR.
La PROTECTION SOCIALE des salariés !
En tant que salarié, le négociateur immobilier bénéficie :
- De la SÉCURITE SOCIALE et d’une mutuelle,
- De l’ASSURANCE CHOMAGE à la fin de son contrat,
- D’une PRÉVOYANCE maladie avantageuse,
- D’une ASSURANCE RETRAITE complémentaire cadre.
Le portage salarial chez immoportage c’est :
FRAIS DE GESTION 5% ALL INCLUSIVE
Chez immoportage, vos frais de gestion sont fixes. Vous bénéficiez d’un taux unique de 5%.
Une idée de votre rémunération en fonction de votre barème d’honoraires ? Demandez-nous une simulation de salaire !
RÉACTIVITÉ ET PROXIMITÉ
Besoin de conseils pour l’optimisation de vos revenus, de mise en relation pour développer votre réseau, ou accompagner l’agence dans la rédaction de la lettre de mission,…
Chez immoportage vous ne serez jamais seul ! Votre conseiller vous accompagne à chaque étape de votre projet !
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Négociateur immobilier chez immoportage : les avantages
Le portage salarial est le statut idéal pour les négociateurs immobiliers qui souhaitent se lancer !
Plus sécurisant que le statut d’agent commercial en micro-entreprise ou EIRL, sur bien des aspects, le portage salarial permet de se consacrer pleinement à son activité sans le souci de la gestion administrative !
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